Türkiye Cumhuriyeti'nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği ve ülkemizde meydana gelen depremleri esas alarak, özellikle son dönemde özel şirketler aracılığıyla eski veya çürük apartman ya da sitelerin kentsel dönüşüme sokulmak istendiği görülmektedir.
Bu kapsamda şirket/müteahhit, kat karşılığı ile kentsel dönüşüm projesini başlatmak amacıyla kat malikleri ile uzlaşma içerisine giriyor. Şirket ile kat malikleri arasında ortak güveni temsil edecek vekaletname maddelerinde bazı uzlaşmazlıklar çıkabiliyor.
MV Hukuk Bürosu kurucusu Avukat Murat Velioğlu, kentsel dönüşüm ile ilgili merak edilen kritik noktaları Siren Haber'den Caner Çiftçi'ye değerlendirdi.
SORU: Kat maliklerinin lehine olması açısından vekaletnameyi barındıran hususlar nasıl olmalıdır? Vekaletname üzerinde kat malikleri açısından ileriye dönük olası riskler nelerdir?
"Hukuki dokümanlar bakımından, işin en başında dikkat edilmesi gereken hususun müteahhit firma seçimi" olduğunu kaydeden Velioğlu, "Müteahhit firmanın kat malikleri tarafından seçilmesi aşamasında hem ekonomik hem ticari hem de yaptıkları projeler bakımından ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Bu süreci iyi bir incelemenin ardından başarıyla geçen müteahhit firmalar bakımından aslında endişe edilmesini gerektirecek bir durum bulunmamaktadır" dedi.
Velioğlu, "Ancak, yine de vekaletnamelerin içeriği ile kentsel dönüşüm sözleşmesinin içeriğinin uyumlu olması, vekaletnamelerin kötüye kullanılmasının tespiti halinde kentsel dönüşüm sözleşmesinin ve vekaletnamenin iptali ile benzeri yükümlülükleri ve sorumlulukları barından kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında muhakkak dikkatli davranmak gerekmektedir. Yine vekaletnamelerin kapsamı, içeri, verdiği yetkiler ve vekaletnamelerin geçerlilik süreleri de tek tek incelenmeli, inşaat projesiyle ve sözleşmeyle uyumlu bir şekle ve içeriğe kavuşturulmalıdır" diye ekledi.
"PAYDAŞLARIN SALT ÇOĞUNLUĞU YETERLİ OLACAKTIR"
SORU: Herhangi bir kentsel dönüşüm projesi üzerinde çoğunluğun sağlanması halinde imza vermeyip, vekaletnameye tedirgin ve çekinceli yaklaşan kat maliklerini ne tür olumsuzluklar beklemektedir?
Velioğlu, "Riskli Yapılarla ilgili yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğu şeklindeydi. Ancak söz konusu bu düzenleme 09.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. maddesi kapsamında değiştirilmiş ve “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde yeniden düzenlenmiştir. Bu doğrultuda gayrimenkullerde alınacak tüm kararlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50 + 1) yeterli olacaktır" diye konuştu.
"AZINLIKTA KALANLARIN ARSA PAYLARI, RAYİÇ DEĞERDEN AZ OLMAMAK ÜZERE AÇIK ARTIRMA USULÜ SATILABİLİR"
Velioğlu, "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, ilgili kurum tarafından rayiç değer tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılabildiğini" belirterek, şunları kaydetti:
"Paydaşlara satış gerçekleştirilmediği taktirde bu paylar, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlabilir. Söz konusu arsa paylarının değerlerin tespiti işlemi ise Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisansına sahip Gayrimenkul Değerleme Firmaları tarafından yapılmakta ve kentsel dönüşüm başvuru dosyasına eklenmektedir."
"SÖZLEŞME, VEKALETNAME VE MÜTEAHHİTTEN ALINAN GARANTİLER ÜÇGENİNİN SAĞLAM BİR ZEMİNE OTURTULMASI ÖNEMLİ"
SORU: Kentsel dönüşüm yasasında vekaletname bazında şirket/müteahhite geniş yetkiler verildiği bilinmektedir. Bu durum, şirket/müteahhit ile kat malikleri arasında bir güven boşluğuna da neden olmaktadır. Şirketin/müteahhidin, söz konusu geniş yetkileri sınırlandıracak veya daraltacak şekilde insiyatif alması herhangi bir hukuki engel teşkil eder mi? Neler düşünüyorsunuz?
Velioğlu, vekaletname üzerindeki geniş yetkilerin öncelikli amacının "kentsel dönüşüm sürecindeki bürokratik engeller bakımından müteahhittin daha hızlı hareket etmesini sağlamak" olduğunu söyledi.
Velioğlu, "Takdir edersiniz ki her defasında kat maliklerinden her bir işlem için ayrı ayrı onay almanın zorluğu ve kimi zaman imkansızlığı hali unutulmamalıdır. İşte buradaki en büyük görev kat maliklerini temsilen hazırlanacak sözleşmeler ve vekaletnameler karşılığında müteahhit firmadan alınan hukuken geçerli ve maddi değere sahip nakdi ve gayri nakdi garantilerin, teminatların ya da ipoteklerin teminini sağlayabilmek olarak karşımıza çıkıyor. Sözleşme, vekaletname ve müteahhit firmadan alınan garantiler üçgeninin sağlam bir zemine oturtulması bu anlamda çok önemlidir" ifadelerini kullandı.
"ENDİŞELER KARŞISINDA YEGANE UNSUR UZMAN BİR AVUKAT"
SORU: Kat maliklerinin kentsel dönüşüm için herhangi bir şirkete/müteahhite vekaletname verdikten sonra sözleşmenin de bir önemi kalmadığı, şirket/müteahhidin sözleşme üzerinde her türlü değişikliği yapabileceği düşüncesi meşru bir endişe olarak öne çıkmaktadır. Bu süreçte karşılıklı güven ortamının tesis edilmesi bakımından nelere dikkat edilmelidir?
"Bu gibi endişelerin önüne geçebilmek için yegâne unsurun, kat maliklerinin müteahhit firma karşısında kentsel dönüşüm hukukunda uzman bir hukukçu tarafından temsil edilmesi" olduğunu vurgulayan Velioğlu, şunları söyledi:
"Aksi halde her ne kadar işinin ehli bir müteahhit firma ile anlaşılmış olsa dahi, ticari hayatın ne getireceğinin bilinmediği ve ekonomik güvenin henüz tam olarak sağlanamadığı ülkemizde bu gibi 'meşru' endişelerin önüne maalesef geçemeyiz."
"SÖZLEŞME, KAT MALİKLERİNİN HAKLARINI HALELDAR ETMEYECEK NİTELİĞE HAİZ OLARAK DÜZENLENMELİ"
SORU: İmar planı/Proje üzerinde kat maliklerinin lehine olması açısından şirket/müteahhit ile kat malikleri arasında yapılacak bir sözleşmede hangi hususlar önem arz etmektedir?
Velioğlu, "İmar planı ve buna uygun projenin onayı sonrasında imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, daire tavan yüksekliği, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılır" dedi.
Velioğlu ayrıca, "Bu durumda kat maliklerini koruyan metnin yine kentsel dönüşüm kapsamında müteahhit firma ile kat malikleri arasında imzalanan sözleşme olacağını" kaydederek, "Bu sözleşme, bu gibi değişiklikler kapsamında geniş bir bakış açısı ile hazırlanmalı ve kat maliklerinin haklarını haleldar etmeyecek niteliğe haiz olarak düzenlenmelidir" ifadelerini kullandı.
"BURADA ASIL GÖREV KAT MALİKLERİNE DÜŞÜYOR"
SORU: Şirket/müteahhidin, kentsel dönüşüm projesinde kat maliklerine önceden ikamet ettiği daireden daire veremediği bir durumda kat malikleri açısından kat yerleşim planı nasıl işlemelidir? Rastgele bir daire dağıtımının veya kentsel dönüşümü onaylayanların, diğer onaylamayanların yerine geçmesinin hukuki boyutu nedir?
"Burada asıl görevin, kat maliklerine düştüğünü" belirten Velioğlu, "kat maliklerinin etkin bir şekilde bir araya gelmesi ve toplantılar yaparak tüm hususları detaylı bir şekilde görüşmesi gerektiğini" dile getirdi.
Velioğlu, "Yapılacak toplantılarda özellikle kentsel dönüşüm bakımından proje teklifleri, kat planları, teslim alınacak dairelerin metre kare bazındaki karşılıkları, teknik şartnameler ve diğer tüm hususlar kapsamında kentsel dönüşüm bakımından olağan ve olağanüstü toplantılar yaparak bu hususların ayrı ayrı karar altına alınması gerekmektedir. Bu nedenle ilgili tüm kat maliklerinin bu toplantılara iştirak etmesi ya da bu kapsamda yetkilendirdikleri kişilerin toplantılara katılımını sağlaması gerekmektedir" dedi.
Velioğlu ayrıca, "Toplantılar neticesinde, bu çerçevede bazı kat maliklerine ya da bina yönetimine yetki verilmesi, yetki verilen bu 'temsil heyetinin' ise kat maliklerinin istekleri doğrultusunda çalışmalarını sürdürmesi gerekir. Bu çalışmalar neticesinde ise kat maliklerinin lehine olacak şekilde her türlü hususun sözleşme metnine işlenmesi ile süreç tüm tarafların çekinceleri çözülerek neticelendirilebilecektir. Bazı kat maliklerinin dairesinin küçülmesi ya da konumunun istenmeyen bir seviyeye gelmesi, örneğin manzarasının hatırı sayılır seviyede olumsuz etkilenmesi halinde diğer kat malikleri ya da müteahhit firma tarafından bu kişilere yönelik bir takım destekler söz konusu olabilir" diye ekledi.
"SÖZLEŞME KAT MALİKLERİNİ KORUYACAK EN ÖNEMLİ HUKUKİ METİN"
SORU: Şirketler/müteahhitler ile kat malikleri arasında kat karşılığı kentsel dönüşüm projesinin "kentsel düğüme" bağlanmaması için tavsiyeleriniz nelerdir?
"Sözleşmenin, kat maliklerini koruyacak en önemli hukuki metin" olduğunu kaydeden Velioğlu, "Bu hukuki metnin geçerli olabilmesi için mutlaka noter huzurunda imzalanması gerekmekte olup, aksi şekilde düzenlenen ve imzalanan sözleşmelerin hukuken bir geçerliliğinin bulunmadığı unutulmamalıdır" diye konuştu.
Velioğlu, şöyle devam etti:
"Sözleşmemiz yani 'Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri' ana hatlarıyla; sözleşmeye konu arsanın ayrıntılı imar durumu, inşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli, verilecek vekaletlerin şekli ve kapsamı, arsa paylarının müteahhit firmaya devir şekli ve zamanı, proje uygulamasının yapılma zamanı ve şekli, Kentsel Dönüşüm işlemlerinin kimin tarafından yapılacağı, Kentsel Dönüşüm işlemlerinin tamamlanacağı tarih, inşaat projesinin yapım, kabul edilme ve onay süreci, inşaat ruhsatı alınması, inşaatın tamamlanması süreci, kat irtifakı, iskan ve kat mülkiyeti süreçleri, bağımsız bölümlerin arsa malikleri ve müteahhit firma arasında paylaşılması, müteahhit firmanın inşaat işinin yürütülmesinde uymak zorunda bulunduğu esaslar, inşaatın tesliminin gecikmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı ve diğer tazminatlar, kira miktarı, başlangıcı ve süresi, teslimin gecikmesi halinde ödenecek kira miktarı ve süresi, olumlu ve olumsuz zararlar için tazminat, haklı fesih halleri ve mücbir sebepler, yükleniciye ve arsa maliklerine ait giderler, tapuya şerh, vergi resim ve harçlar, sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve diğer birçok önemli konunun düzenlendiği sözleşmelerdir."
"Bu sözleşmelerin kat maliklerini koruyacak hukuki bir belge niteliğinde olup, sözleşme şartlarının müteahhit firma tarafından sağlanamaması halinde işbu sözleşme kapsamında alınan nakdi ve gayri nakdi teminatlar ile müteahhit firma bakımından imza öncesi yaptığımız ticari inceleme verileri kat maliklerini koruyacak diğer faktörlerdir" diyen Velioğlu, "Bu süreçte en ufak bir eksiklik ya da hata durumunun yaşanması halinde içinden çıkılması bir hayli zor olan ve birçok mağdurun bir araya geldiği uzun soluklu hukuki tablolar hiç kimse tarafından istenmese de önüne geçilemez bir son olarak karşımıza çıkacaktır" ifadelerini kullandı.
AVUKAT MURAT VELİOĞLU KİMDİR?
Av. Arb. Murat Velioğlu, İstanbul'da yer alan Kadıköy/Bağdat Caddesi’nde kurucusu olduğu MV Hukuk Bürosu çatısı altında 20 yıldır hukukun birçok alanında avukatlık hizmeti vermektedir.
Velioğlu, kentsel dönüşümün yoğun olarak yaşandığı İstanbul’da müteahhit firmalar ve kat/arsa maliklerine kentsel dönüşüm hukuku bakımından da hizmet vermektedir.
